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房地产税基本框定按面积征收

发布时间:2021-01-08 03:29:54 阅读: 来源:锡合金厂家

韩平   不久前,财政部部长楼继伟的一个简单表态,将已进入“静默期”的房地产税再度带入公众视野。

楼继伟在2014年财政决算情况的报告中指出,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。这也是近两年以来,中央政府部门对房地产税的进展问题做出的首次正式表态。

“目前,房地产税的征收思路已经基本明确,在这一基础上,相关部门也已形成了初步意见稿,但征收的具体执行方案还需调整。”一位接近住建部的消息人士对《华夏时报》记者表示,房地产税改革这项工作近两年一直在推进,但事关社会居民的全体利益,初期仍需按照空转、试点、逐步铺开的方式推进。

基本思路成形

“此前,房地产税立法工作迟迟没有对外公布进展,主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。”上述消息人士指出。

按照中央对房地产税有关工作的部署,房地产税征收方案的拟定主要由财政部与住建部联合负责,而在国土部不动产登记中心成立后,房地产税的征收方案也参考了目前不动产登记工作在执行中形成的意见。同时,由于房地产税征收需走立法程序,因此全国人大也从前期方案制定阶段就开始介入房地产税立法的有关工作。

“目前,房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过,在这一基础思路确定之后,后续具体执行层面的细节将更易解决。”这位消息人士告诉记者。

“如果以面积为单位,好处就在于起征点容易规范。”东部某省财税系统内部人士表示,按照征税原则,在起征点的设置上,以面积计算起征点比按套数征收更容易计算,也更显公平合理。

据这位内部人士介绍,房地产税征收与其他税种类似,也将有“免征”部分,即个人或家庭在“免征面积”以内的住房,则可不缴纳房地产税。同时,由于房地产税属于地方税种,“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。

同时,据媒体报道,国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示,房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来,已确定无疑。这则意味着,房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

“按照当前的房地产税思路,无论是合并税种,还是设置起征点,都需执行分步走的试行方式。在合并税种方面,初期仍需空转,征收对象也将从小范围入手,或从对经营生产性物业征收先行试点。而在面向住宅的房地产税征收上,也将从少数城市试点后再逐步推开。”上述地方财税系统内部人士指出。

不过,业内人士分析,在房地产税征收初期,即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率,对房地产市场的影响仍然有限。

“目前在住建部及相关部门对房地产税影响的测算中,可接受的房地产实际价格跌幅在10%-15%,在这一基础上如果在交易环节适当减免税收,那么对于个人房屋价值而言,价格差异并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。

这位消息人士指出,在我国目前所行税制中,涉房税费种类较多,房地产的税负水平相对较重,因此,此次对房地产税改革的总体要求则是总体税负水平不变,这对房地产税的全面铺开也有利。

暂难实施

实际上,为尽快推进房地产税的立法工作中,决策层要求在税率、起征点等问题上,为地方政府让渡出充分的自由调整空间,但尽管如此,房地产税距离实际开征的时间仍难以预计。

“从地方政府的情况来看,由于房地产税的征收成本也相对较高,但收益却不大,这从此前重庆与上海征收房产税的效果就可看出,地方政府对于保有税的征收积极性并不高。”上述地方财税系统内部人士指出。

据这位人士向记者透露,此前财政部曾要求地方根据当地情况提交针对征收房地产税的建设性意见,但只有湖南、湖北等省上交了试点方案,其他多数地方都“按兵不动”。

“如果被选中试点,那很有可能是一项吃力不讨好的工作。”这位人士告诉记者,以上海、重庆试点征收房产税为例,最终试点失败,除了税制设计存在不足,地方执行不力也有很大关系。

此外,房地产税作为“降房价的利器”,在当前以“稳定住房消费”为主的楼市调控基调下,显得难合时宜。

“房地产税起码两年内不可能落地。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,房地产市场不景气,刚开始局部复苏,不可能短期就出制度变化。

按照财政部财政科学研究所原所长贾康之前透露的推进计划,房地产税有望2017年得到全国人大通过,并在全国范围内实施。

但国务院发展研究中心一位负责人则对记者表示,从目前的经济环境来看,即使2017年房地产税得以立法通过,也很难马上在全国范围内实施;如果立法环节顺利推进,预计全面铺开也要在2020年之后。

实际上,从今年两会释放的信号来看,房地产税的立法已不再是中央着力推进的内容,今年政府工作报告中也并未提到有关房地产税的内容。今年两会期间,贾康也曾表示房地产税的征收方案引起了激烈争论。

“房地产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。这项税改工作牵扯众多,仍需要时间。”独立经济学家吴思捷指出。

此外,房地产税牵涉到整个土地税收,如果征收房地产税,可能就要对比如土地出让中的很多收费标准进行调整。而土地出让金作为地方政府的主要财政来源,一般占地方财政收入的1/3,在个别地方甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付,则难免会触动地方利益。(来源:华夏时报)

房产税并非楼市“砸盘”利器

从国内征税前景看,将来我国房产税的税基和税率,将总体小于发达国家,对房价的冲击没想象得那么大。

近段时间,房产税再度成为焦点话题。此前曾有消息称,房地产税立法初稿已基本成型正在内部征求意见,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。按照每个家庭户承受能力和国际通行做法,首套房的税率一般在0.5%-1%之间,以总价100万元的首套房子为例,若依照按年收取的方式,一年需缴纳5000元房产税。

这条消息传递出来的信号,具有很强的攻击力。一方面,立法节奏快。房地产税立法推进速度看似快于预期,开征节点步步逼近。另一方面,征税范围大。居然对于首套房也要征税,岂非将涉及九成城镇居民(我国城镇住房私有率达九成)?这点大大超出公众预期。

另一条消息是,近期财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告2014年财政决算情况时表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。此信息传递出的信号,同样表明房地产税立法似乎重新上路。

综合上述两条消息,至少可以推断出:房地产税立法仍在推进中,只是节奏时快时慢。这样的时快时慢,与外部环境有关。去年下半年至今年上半年,全国房地产市场调整,房地产开发投资增幅持续收窄,房地产业拖了经济后腿,要想经济稳增长,必须稳住房地产。开征房产税的预期,会抑制购房需求,所以这期间放慢节奏。今年下半年至明年,楼市复苏,部分城市房价上涨较快,于是房产税推进节奏具备了提速的外部环境。

房地产税立法涉及房地产税收体系、制度、政策的调整,但关键税种就是持有税,将原来持有环节的城镇土地使用税与房产税合并,符合逻辑。房产税的覆盖面,也即税基,不会像发达国家那样大——几乎包括所有房屋(针对少量房屋也有减免征),预计将设定人均免征面积,另外还可能综合考虑是否为首套,比如上海试点方案是人均免征60平米、首套免征。关于税率,估计先由人大立法中设定大致范围,具体由各地因地制宜,主要区间估计为0.5%-2%。

当然,建立不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。这既是房地产调控长效机制的必须,也是全国性征收房产税所需具备的条件。退一步讲,至少每个地方政府,都应有一套包含所有住宅与业主信息的数据库。另外,还要具有相应的房屋估价技术与人员配备。每年都需要对应征房屋价格进行评估,以此为基础才能计税。

房产税确实能在一定程度抑制持有多套房,但却非打压房价的“利器”。从经验看,很多国家,包括我国的香港地区,都有房产持有税,但无法靠此而阻拦房价波动,某些年份房价依然上涨,比如香港房价已连涨10年;上海自2011年开征房产税以来,也未能明显压制房价。从国内征税前景看,将来我国房产税的税基和税率,将总体小于发达国家,对房价的冲击没想象得那么大。从时间历程看,2010年官方频提房产税之后,尤其是十八届三中全会定调以来,民众已逐步吸收了房产税预期,部分权贵也已卖掉部分房产。因此,房产税最终开征后,预计不会严重影响房价走势。(来源:新京报)

业内称房地产税不会在两年内出台

对于房产税的消息,市场解读为房地产税立法初稿已经基本成形。但是,亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫表示,市场所传“房地产税立法初稿已基本成形”的消息,既非官方文件所发,又无官方代表所讲,基本可以判断是不靠谱的。

而中原地产首席分析师张大伟表示,从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小,“目前的中国房地产已经进入了一个新常态,房价难以全面上涨,在这种情况下,各种政府托市的政策频繁出现,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在两年内出台。”

而有媒体称,距离国土资源部给各地完成不动产登记机构整合的最后期限仅剩4个月,从全国来看,市、县级不动产登记职责和机构整合工作依然严重滞后。

预测

“相比前段时间,成交已经有点复苏的迹象。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,8月份楼市推盘将更为火爆,下半年的成交数据将超上半年。

影响:房产税难明显影响房价

多个业内人士也认为,即使有房地产税出台的阴影,房价也难以受到明显影响。

谢逸枫认为,房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题,一个是市场供求关系的结果,一个是未来税收体系的单税,二者之间并无实质上的联系。“房地产税根本无法改变供求关系,从而决定房价的变化,而房地产税开征目的不是降房价,仅仅是调节地方财税收入。”

张大伟也认为,市场对房地产税的影响已经有所消化,从未来的落地来说,现在大部分区域的房价不可能再涨多少,因此房产税本身也有加大豁免面的可能性即使落地,对房价的影响也不会太大。(来源:广州日报)

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