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【资讯】房地产市场没有回暖势头

发布时间:2020-10-17 01:35:02 阅读: 来源:锡合金厂家

房地产市场没有回暖势头

近日,万科、华润等七大房企3天耗资88.68亿元购地引发了强烈关注,很多分析人士将此视为“房地产转暖”的典型特征,尤其是低调谨慎的万科结束了观望,大手笔抢地,很多人拍手相庆,认为原本清淡的土地市场重新激活。  市面上不断流传“经济虽然下行,但房地产会上行”的神话,这是非常不合逻辑的。实际上由于房地产的高杠杆运作,一旦经济减速明显,对房地产会有成倍的打击。一些泡沫严重经济黑洞的区域已经反映了这种打击,比如鄂尔多斯、上海附近郊区以及江浙一些地方,它们的房价跌幅非常明显。  以房地产公司发布的2012年中报为例,上市公司存货总量创近5年新高。如果翻阅最近三年的变化,我们会发现2010至2012年中期房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都在积压。今年中报显示房地产库存14044.7亿元,较去年末增长7.65%,去年年末又较去年中报增长为17.48%,2011年中报又较2010年末增长为20.38%。在目前的高价格坐标,房地产不是紧缺的,而是多余的。  再以房地产上市板块为例,今年上半年板块毛利率和净利润率分别同比下跌了1.6 和2个百分点,估计下半年势头也不会好过。“金九银十”的头一周购买量明显疲软,如果这两个月超预期失望,估计全年板块净利润率有极大可能超过5%的跌幅。这足以发出“慢熊格局”的完整信号。  万科、华润最近的确拿了很多地,但那些“唱多者”有意模糊地价的意义。以万科9月6日用33.06亿摘取合肥超大地块为例,这是一笔非常合算的买卖。合肥因为财政问题,下半年大幅度推地。2010年合肥地价是430万元/亩,现在呢?跌到2008年最惨淡的时期230万元/亩,地价下跌幅度达到了46%。也就是说,万科吃进去“2008年水准的低价地”,这能否证明土地市场回暖呢?还是土地市场“以价换量、薄利多销”呢?华润10.84亿购买成都的地块也是类似。成都9月份为了解决财政问题,搅动了“供地潮”,但是,请注意,成都的地价则比高峰时期便宜太多。  房地产市场经常玩弄的一个把戏是“去库存化”,意思是过去的限制性政策让地产商不开发,没有盘推,最终造成供应不足。但是,它故意忽略了两个问题。一个是过去大量推出的盘到谁的手上了?过去大量推出盘被二级市场“吸收”,这其实也是个“存量房”市场,因为经济不好导致一些投资者资金紧张,他们就会抛售自己投资的房子,所以房地产的供应面是广泛的,而不仅仅是新房项。2007年美国房地产市场的主题词是“新房开工太少”,意思是还要不断涨价。2012年美国房地产市场是有无穷无尽的“on sale”的房子,无数业主看经济反弹,就急忙出售自己的房子来获取现金。所以光看地产商新房的“去库存化”是没有意义的,要看到整个社会的“去库存化”。  另外一个问题是,政府用限购压制了投资,同时用保障房对冲了“供应不足”,保障房能否压制房价呢?如果保障房的分配是靠权力的,权力者手上有很多房,同时不缺钱,那意味着保障房对房价压制是无效的,因为它变成“投机房”。但是,如果保障房的分配体制是不断透明的,对地产商而言,它将抢走更多的“刚需”,于是制造了整体性的价格向下压力。我们的判断是,目前中国保障房分配体制正在变得逐渐透明,它对市场房价压制作用将会慢慢显现。

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